もし、あなたがリバースモーゲージを考えているならこの記事を読んで考えが変わるかもしれません。リバースモーゲージで融資する前に知らないと大損する可能性がある3つのリスクがあります。
ただ、きちんとリスク回避できる方法がありますので焦らず行動しましょう。
複雑のように見えるけど実は◯◯◯ローンに似ている。
詳しい方であれば、理解をしている事と思いますが、リバースモーゲージとは、あなたの不動産を担保にしてお金を融資しもらう仕組みです。
不動産を元にお金を借りる「不動産担保ローン」と非常によく似た仕組みです。
メリットもあればリスクもあります。
「メリット」と「3つの大きなリスク」
メリット
まず、最大のメリットとしては、不動産を担保に融資してもらいますが、そのまま家に住み続けることができるという点です。不動産担保ローンと同様に自宅に住み続けながら融資も受けられます。
デメリット
一方、デメリットは多く大きく3つのリスクがあると言われています。
① 長生きに対してのリスク
本来喜ばしいことではある長生きですが、長生きをするとその分毎月金利を返済する必要が出てきます。
② 金利上昇のリスク
現在の日本は超低金利と言われている時代です。変動金利で融資してもらうリバースモーゲージを利用すると今後金利が上がった時には、トータルの返済額も上がってしまいます。ずっと支払い続けるものなので、大きなリスクになりえます。
③ 不動産の評価額の見直し
リバースモーゲージは不動産を担保にして融資がされます。そのため、不動産の価値が経済情勢により変動すると再度見直しされることがあります。②以上のリスクになるかもしれません。
これらの3つが大きなリスクにはなるためよく理解をしておくべきです。因みに、②と③は現状よりさらに低金利になり、不動産価格が上昇すれば逆にリバースモーゲージを利用する方にとってはプラスに働きます。
リスクになる可能性がある2つの事
2019年現在の経済や情勢を考えると二つのリスクの事は注視した方が良いかもしれません。
一つは現在、超低金利時代であるため、今後さらに下がるよりも金利が上がる可能性が高いという事。
もう一つは、2020年のオリンピック目前という現在は不動産価格が高騰していますが、オリンピック後は不動産価格が下がると言われているからです。
利用者にとっては今後マイナスの要素の方が多いという見方をした方が現実的かと思います。
リスクを回避するには◯◯◯◯◯の把握
ここまでリバースモーゲージのメリットと3つのリスクについて話をしてきました。ここから本題のリスクを回避する方法について説明をします。これは、選択肢を広げる方法でもあります。
リバースモーゲージを利用するしないに関わら必ずやっておくべき事です。
それは、不動産価値の把握です。
あなた（または親族）の方がリバースモーゲージで融資を受ける際に、不動産の価値がいくらで評価されるのかをきちんと把握していますか？
もし把握をしていないのなら、真っ先に行うのが不動産価値の把握です。
リバースモーゲージは不動産の価値を元に融資をしてもらうサービスです。しかし、不動産の土地のみで建物部分が評価されません。
残念ながら場所によっては全く土地の評価がされずに融資を受けられないという事もあるようです。また、マンションやアパートは対象外になることが多くかなり条件が厳しです。
ですから、本来価値が高いはずの不動産が過小評価されてしまうわけです。
しかし、もしあなたが不動産の価値を事前に把握していれば過小評価なのか妥当評価なのかをあなた自身でも判断することができます。
約2分あれば利用ができる不動産の価値評価ツール
実は不動産の価値を把握するために月間1万人以上が利用しているツールがあります。
それが「イエウール 」というツールです。
このツールは、日本全国の1600社以上の不動産会社が登録しているツールです。あなたの不動産を最も高く価値を査定してくれる会社を探すことができるものです。
完全無料で利用できます（2019年現時点）。また、親族や身内の方でも利用できます。
このツールが良いのは、1社だけでは無く複数の不動産会社から不動産の価値を査定してくれるため最も高い金額がいくらなのか？という事が簡単にわかります。
相続対策、住宅ローン返済、任意売却などの理由で利用されている方も大勢います。
当然、リバースモーゲージと違って土地＋建物の評価をきちんとしてくれます。
本当に高い査定額が出るか気になるようでしたら、試しにイエウールを利用して出た査定結果と最寄りの不動産会社の査定額を比べてみると差がわかります。
数百万円という金額差は珍しく無く、中には数千万円単位で評価額が上がった方もいるようです。
金額次第ではリバースモーゲージを使わない方が賢い
例えばイエウールで不動産の評価額が思ったより高かった場合、もしかするとリバースモーゲージを利用するよりも不動産を売却してしまった方が良いケースもあります。
わざわざ予測ができないリスクが多いリバースモーゲージで融資してもらい毎月、金利まで払うぐらいなら、いっそ売却をしてその金額を自由に使うこともできます。
例えば、大手のリバースモーゲージで1,000万円を融資して使うと、金利が年間約3%で年間約30万円程度の返済になります。
※金利3％は某大手リバースモーゲージサービスの金利を参考にしています。
長生きしている限りは毎年30万円を返済し続けることになります。
※先ほど説明した3つのリスクで金利の上昇と不動産評価が下がる場合にはリスクになりますが、ここではそれを省きます。
1年で約30万円
3年で約90万円
5年で約150万円
10年で約300万円
20年で約600万円・・・という金利を返済し続けることになります。
融資を受けたのは1,000万円（元本）のため、返済額の600万円を差し引くと実質自由に使えたのは実質400万円と言ってもいいかもしれません。
一方、売却した場合には土地＋建物が評価されます。例えば控えめに1,500万円で売却したとします。この場合には自由に利用できるお金は約1,500万円程となります。
上記はわかりやすいように税金や手数料等は省いています。リバースモーゲージは金融機関によりますが、別途で管理手数料が年間数万円かかるケースが一般的です。
実質自由に使えるお金が400万円と1,500万円。
これを見るとリバースモーゲージは考え直したくなるかもしれません。
因みに上記は先ほど説明した3大リスクは考慮していません。それらを考慮してリバースモーゲージを利用すると自由に使えるお金はさらに少なくなる可能性があります。
とはいえ、どうしてもリバースモーゲージを利用するのであれば、やはり先に不動産価格を調べてからにしましょう。最小化できるリスクはしておいて損はありません。
金融機関からすると、リバースモーゲージは利益の出る商品のためメリットばかり説明されるかもしれませんが、きちんと不動産価値を把握した上でリスクを抑えてから利用するべきです。
編集後記
ここまでリバースモーゲージの特徴やリスク、それに対してのリスク回避の方法について説明をしてきました。何よりも先に不動産価格を把握することを理解できたらそれで良いと思います。
不動産を売る売らないは別にしても、2019年現在はバブルと言っても過言では無いほど不動産価格が高騰しています。ですから、不動産の価値は知っておいて損はしません。
イエウールを利用した場合は、特に売却を強制するものではありません。ですから、金額に納得がいけば売却も選択肢に入れれば良いだけの話です。
地域によっては地方でも7倍近くになったというところもあるぐらいです。もちろん大都市近辺も高騰している事はもはや説明不要でしょう。
しかし、専門家が口を揃えて言うのは不動産価格のピークは2020年のオリンピック頃までと言われています。それ以降は不動産価格が下がると予測しています。
まずは一度ご自身の不動産を評価してみて選択肢を増やしてみてください。リバースモーゲージを契約した後だと遅いので損されたく無い方は2分程度で利用できるため試してみてください。
参考リンク